上海由保险企业投资运营的养老社区开始进入良性循环。据悉，泰康保险投资建设的上海养老社区早于预期实现盈利，开业仅一年半的太保家园普陀社区入住率也已超80%，预计今年能实现盈利。
养老社区是银发经济的重要一环，保险企业布局养老社区，可以做到服务老人与企业盈利的双向奔赴吗？
在普陀区苏州河畔，有200多位老人住在一起。在这里，老人们有“管家”照护日常起居，有营养师团队提供健康餐饮，有丰富的文体课程，还有医务室、康复科等“一站式”医疗保障与健康服务。这里是太保家园普陀社区，是上海众多保险企业投资建设的养老社区中的一个。
目前，包括泰康保险、中国太保、中国太平、中国平安、大家保险在内的险企纷纷布局上海养老社区。
中国式养老呈现出“9073”的格局，即约90%的老人居家养老，7%左右依托社区支持养老，还有3%的老人由机构养老。险企布局的养老社区，看中的就是这3%。
一类是“刚需型”，也就是子女不在身边、面临无人照护困境的独居老人，或者是有基础疾病、照护等级较高的人群。于奶奶今年80岁，独居时间超过20年。2024年12月，她因糖尿病第二次住进了ICU。抱着“可能也没多少时日，就听儿子的来住住看”的想法，她入住了太保家园普陀社区。太保家园普陀社区总经理龚苗表示，相比于集“保洁、营养、康复”等功能于一身的住家保姆，养老社区会对这些服务进行专业化分工，更专业，在团队互相监督下更安全。各家养老社区提供的服务比较类似，基本包括保安保洁、医疗康复、饮食起居、娱乐活动等几大板块，每个板块都有专人负责。
另一类则是“体验型”，也就是有活力、生活可以自理的“初老”老人。这些老人通常会结伴入住，情绪价值是这部分老人的主要需求。因此，以这类人群为主要受众群体的养老社区通常毗邻风景区，在社区里可以看到棋牌室、健身房等公共空间，娱乐活动的占比也更高。
其实在养老社区发展早期，这个赛道中还频现房地产企业的身影。房地产企业在长久运营所需要的专业化服务和管理上并没有太多经验和优势，之后便逐步退出这一领域。
一方面，险企资金规模大、周期长，需要寻找稳定的投资回报，而养老社区正好需要低成本、大规模的资金支持，随着中后期入住率的提升，社区可以给险企带来稳定的资金流入，二者资金特征匹配。另一方面，人身险客户养老需求较高，是养老社区的潜在客源，同时险企有着庞大的保险代理人团队，营销网络较广。
在上海国家会计学院金融系教授方国斌看来，养老社区是险企触达高收入客户、提升业务规模的一条路径。
很多人知道，一些保险养老社区，需要通过购买保险来提前锁定入住权。他们实际缴纳的保费，有一部分会超过锁定入住权的基础门槛，这就能够带动保险主业的业务增长，也为险企锁定高端客户。根据中国太保2024年年报，太保家园2024年入住资格函生成超1.3万件，每件资格函对应保单的应缴总保费同比上升4%。
“一纸保单其实是‘无形’的，也并非刚需产品，但是在与养老社区挂钩后，服务变得‘可见’，这能够提高保单的转化率，锁定高端养老客群，从而提升险企的业务规模和队伍收入。”方国斌说，这也是最初许多险企设置了高额保单门槛的原因，能够筛选出高收入的潜在客户群。
但想要真正把养老社区做好，只靠需求和优势，肯定远远不够。想要达到一种可持续的良性循环，并不容易。
对于体验型的活力老人而言，养老社区是一种选择型消费而非刚需。长住养老社区在他们看来并非一种主流选择。他们或者选择居家养老，或者选择“候鸟式”的短期居住，但这就导致社区的现金流不稳定。
而对于刚需型老人而言，医疗康复是最关键的服务，但不管是自建配套医疗机构，还是打造多学科团队，都是一项专业且高投入的动作，必定会极大程度增加成本。比如，由中国太平保险集团全资建设并运营的上海太平康复医院，投资金额就达到10亿元。
以投资模式区分，养老社区主要分为重资产、中资产、轻资产三种模式，主要区别在于土地属于谁。重资产模式，即险企买下土地、自建社区，泰康之家和太保家园是其中的代表；轻资产模式，即租下土地，寻找第三方合作社区，更高效、广泛地提供康养服务，大家保险是其中的代表；中资产模式介于二者之间，主要通过单独出资持有、控股、参股等投资方式进行社区建设和运营。
想要盈利，不妨算一笔账：养老社区的成本包括土地或房租、人员成本、食材、能耗、物业管理等，收入则是每张床位对应的月费，基本包括床位费、护理费和餐费等类目。想要实现可持续，就需要收入大于支出，因此能直接带来现金流的入住率，是一个强挂钩的指标。业内目前观点是至少要达到六成才能谈盈亏平衡。
正是因为如此，此前提到的“先买保险提前锁定未来入住权”模式，也正在发生变化。现在，为了提高入住率，减少“空转”，包括泰康之家、太保家园在内的许多养老社区，也接受社会人群直接缴费入住。以太保家园为例，既可以选择一次性趸交或多年期缴的方式，最低购买120万元的保险产品来获得入住资格函，也能够直接缴纳月费入住。如果选择第一种方式，大多数人会选择年金险和增额终身寿险等储蓄型保险，这类产品到期后，可以拿到一定的本金和收益。同时，保险资格函客户在入住时，也会享受一定的月费优惠。
可以说，平衡现金流和成本，是养老社区实现可持续发展的关键因素，也是养老社区能否更好服务老人的关键。
据业内消息，今年年内，太保家园普陀社区将会实现盈利；开业近九年的泰康之家·申园目前已经盈利，而他们原本预期的盈利时间是至少十年。
“总结了全国各个社区的数据之后，我们得出了一个盈利模型——区位更近、规模更优、客户更老。”太保养老投资公司总经理助理、首席运营官张志远说，区位更近指更接近城市中心，离每个城市中心距离不超过45分钟车程；规模更优则是不追求大而全，也需要适度的规模来实现规模化、从而摊薄成本；客户更老则是要优先满足社会刚需，快速提升入住率。“我们认为，这个模型是可以复制推广的。”
在泰康之家上海分公司总经理魏小微看来，运营养老社区，还是要做好专业化的管理和服务。不同于最初需要缴纳几百万元保费才有入住资格，现在的养老社区在有空位的情况下，只需要缴纳几万元押金就可以入住。“这其实对养老社区的服务提出了更高要求，只有做好服务，才能保证老人不退住。”
看向未来，养老社区还在不断积累照护、医养、适老化改造、智慧养老等业务经验。这种经验，正在将养老服务延伸拓展至居家养老领域。
如中国平安推出了“保险+居家养老”的平安居家养老服务体系，截至2024年12月末，平安居家养老服务已经覆盖全国75个城市，超过16万名客户获得居家养老服务资格；太平人寿推出居家养老品牌“乐享居”，为客户提供居家协助、住院康护和个性化定制服务；中国太保推出一站式长者智慧居家养老解决方案“百岁居”，截至2024年末已覆盖了127个城市。
作为国际金融中心，保险机构积极尝试和探索养老社区建设，是一件值得鼓励的事。一方面，养老与保险二者的匹配度很高；另一方面，保险机构在风险管理和成本核算上有独特的优势。同时上海老人数量多、支付能力强、养老理念先进，也为不同养老模式的探索提供了良好的土壤。在上海，南宫28既能看到提供专业康养服务的刚需型养老社区，也能看到主打情绪价值的体验型养老社区。
如今上海险资养老社区的持续向好，不仅为这一领域提供了“上海经验”，更提振了整个行业的信心。我们期待，未来养老社区的赛道可以越走越宽，让老人到底是社区还是居家养老不再是一道难解的题。
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